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【合同纠纷】房屋擅自转租,出租人可撤销租赁合同

发布时间:2020-11-12 作者:admin
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案件性质:房屋租赁纠纷

上诉人(原审被告):天津某市场管理有限公司,

被上诉人(原审原告):北京某宾馆有限公司

委托诉讼代理人:梁雨,北京权知律师事务所律师。

代理阶段:一审、二审

案情简述

上诉人天津某市场管理有限公司因与被上诉人北京某宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案,不服一审民事判决,向二审法院提起上诉。

一审法院认定事实:涉讼房屋由案外人李某承租。2016年5月7日,案外人李某与被告签订《房屋租赁合同》,约定案外人李某将其承租的涉讼房屋出租予被告用于经营酒店,双方就租期、租金、房屋使用、违约条款等进行了约定,包括被告自行转让涉讼房屋使用权,或未经该案外人同意擅自转租、转借或与他人互换使用该房屋的,该案外人有权解除合同等条款。2016年7月15日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定被告将涉讼房屋出租予原告用于经营;租赁期限自2016年7月18日至2028年10月19日;租金为每年1310000元(其中2016年7月18日至同年10月18日免租金),依照先付后用原则,押一付六;保证金为一个月租金计109166.67元。合同签订后,原告向被告支付了保证金109166元、半年租金655000元。作为该合同附件的出租方为案外人天津某制品有限公司的《房屋租赁合同》中载有“乙方(承租方)如因经营需要确需转让该房屋使用权时,应提前书面通知甲方(案外人天津某制品有限公司),并征得甲方同意,由甲方与新承租方签订新的租赁合同。新承租方须全面执行甲乙双方原合同条款”等内容。案外人李某以被告天津某市场管理有限公司欠付租金及转租涉讼房屋为由将被告天津某市场管理有限公司起诉至天津市南开区人民法院。在该案审理中,被告天津某市场管理有限公司认可其与本案原告北京某宾馆有限公司之间的房屋租赁合同并未实际履行,尚由被告天津某市场管理有限公司实际使用涉讼房屋。天津市南开区人民法院xxx号一审民事判决认定:被告天津某市场管理有限公司逾期给付租金及将涉讼房屋转租的行为构成违约,李某有权要求解除其与被告签订的房屋租赁合同,被告应腾交房屋。判决后,被告天津某市场管理有限公司提起上诉,天津市第一中级人民法院xxx号民事判决驳回上诉,维持原判。

一审法院认为,原告就涉讼房屋与被告签订《房屋租赁合同》,但被告将涉讼房屋转租的行为未经房屋权利人予以追认,且在本案审理期间,业经他案生效法律文书认定为被告系擅自转租,原告在与被告签订《房屋租赁合同》时确属存在重大误解,现原告行使撤销权且未超过法定除斥期间,故原告主张撤销原、被告于2016年7月15日签订的《房屋租赁合同》,予以支持。合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,原告要求被告返还租金、保证金之主张,亦予以支持。

一审法院判决:一、撤销原告北京某宾馆有限公司与被告天津某市场管理有限公司于2016年7月15日签订的《房屋租赁合同》;二、被告天津某市场管理有限公司返还原告北京某宾馆有限公司房屋租金655000元、保证金109166元;

二审法院对一审查明的事实予以确认。

二审法院认为,生效的天津市南开区人民法院xxx号判决认定上诉人将涉诉房屋擅自转租已构成违约,故对被上诉人关于撤销双方当事人于2016年7月15日签订的《房屋租赁合同》的一审诉讼请求,二审法院应予支持。合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,故上诉人亦应向被上诉人返还已收取的租金及保证金。

二审法院最终判决驳回上诉,维持原判。

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